SCI (IR / IS) ET FRANCHISSEMENT DU SEUIL DE TOLÉRANCE des 10% DE COMMERCIALITÉ (CE 23/12/2025 n° 503043)

Fiscalement, une SCI relève en principe du régime des sociétés de personnes (transparence fiscale).

Le résultat fiscal est déterminé au niveau de la SCI et est imposé entre les mains de chaque associé à proportion de leurs droits sociaux et quote-part correspondant à leur participation au capital :

✔️à l’impôt sur le revenu (IR), ou

✔️à l’impôt sur les sociétés (IS) s’il est lui-même passible de cet impôt.

Conformément à l’article 239 du CGI, la SCI peut opter pour l’IS et peut être exercée :

lors de l’immatriculation (case cochée), ou

par déclaration modificative ultérieure

Dans ce cas :

✔️ la SCI devient personnellement redevable de l’IS

✔️ les associés ne sont plus imposés directement sur les résultats.

Depuis la loi de finances pour 2019 l’option peut être révoqué :

✔️ la renonciation à l’option IS est possible

✔️ pendant les cinq premiers exercices suivant celui de l’option

Conditions :

notification à l’administration fiscale

avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d’IS de 

l’exercice concerné.

Par conséquent, on distingue deux situations en cas de renonciation :

✔️ Renonciation dans le délai de 5 ans

• retour au régime des sociétés de personnes

• mais impossibilité définitive d’opter à nouveau pour l’IS

✔️ Absence de renonciation dans le délai

• l’option devient irrévocable.

⚠️ Point de vigilance : le passage de l’IS vers l’IR constitue une cessation d’entreprise (CGI art. 221, 2) et par conséquent entraîne fiscalement :

• imposition immédiate des bénéfices non encore taxés

• taxation des plus-values latentes, le cas échéant.

Les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale sont soumises de plein droit à l’IS (CGI art. 206) notamment celles qui font :

• de l'achat-revente habituelle d’immeubles

• de la location meublée

• de la location d’établissements commerciaux équipés

• des activités relevant des articles 34 et 35 du CGI.

Par mesure de tolérance administrative des 10 % (arrêt du 23 décembre 2025 (CE, n° 503043), la SCI peut rester à l’IR si l’activité commerciale demeure accessoire.

Le caractère accessoire est reconnu lorsque les recettes provenant de l’activité commerciale n’excèdent pas 10 % du chiffre d’affaire hors taxes total au titre de l’exercice en cours.

Si ce seuil de 10 % est dépassé au cours d’un exercice, la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, § n° 320 s) admet de vérifier si le dépassement est également constaté sur la moyenne des chiffres d’affaires HT de l’année en cours et des trois années précédentes (*) ainsi qu'il suit :

✔️ Si la moyenne sur ces quatre exercices dépasse 10 % : la société est assujettie à l’IS au titre de l’exercice en question

✔️ Dans le cas contraire : elle demeure soumise à l’IR.

(*) S'agissant des sociétés créées depuis moins de quatre ans, cette moyenne sera appréciée sur la période courue depuis la date de leur création.

Rappel : Dans un arrêt du 23 décembre 2025 (CE, n° 503043), le Conseil d’État précise que le franchissement du seuil de 10 % s’apprécie exercice par exercice.

Ainsi :

- l’assujettissement à l’IS au titre d’un exercice n’a pas de caractère irréversible ;

- une SCI soumise à l’IS une année en raison d’un dépassement ponctuel peut retrouver le régime des sociétés de personnes l’année suivante (IR) si les recettes commerciales de cet exercice sont inférieures à 10 % du chiffre d'affaire hors taxe total.

En pratique, pour savoir si une SCI est soumise à l’IS au titre d’un exercice, il convient de procéder en 2 étapes :

1- Examiner chaque année, la part des recettes commerciales réalisées par la SCI :

✔️ si elle est ≤ 10 % → la SCI reste à l’IR ;

✔️ si elle est > 10 % → il faut appliquer le test de la moyenne des recettes

2- Tester la moyenne des recettes sur 4 ans (uniquement en cas de dépassement)

Lorsque le seuil annuel de 10 % est franchi, la doctrine administrative admet de vérifier si ce dépassement est également constaté sur la moyenne des recettes HT de l’année en cours et des trois années précédentes comme déjà évoqué précédemment.

Ainsi :

✔️ Si la moyenne dépasse 10 % → la société est assujettie à l’IS au titre de l’exercice en question

✔️ Si la moyenne n’excède pas 10 % → la société demeure soumise à l’IR.

Tableau : exemple de dépassement du seuil de 10 % et du retour possible

Exercice	Recettes totales HT	Recettes commerciales HT	% des recettes commerciale/recettes totales
N-3	100 000 €	6 000 €	6 %
N-2	100 000 €	7 000 €	7 %
N-1	100 000 €	8 000 €	8 %
N	100 000 €	25 000 €	25 %

→  En année N, le seuil de tolérance des recettes commerciales de 10 % est dépassé (25 %).

 Par suite, il convient d'effectuer le test de la moyenne des recettes sur 4 ans comme suit :

Calcul de la moyenne des recettes sur 4 ans :

• total recettes civiles sur 4 ans : 400 000 €

• total des recettes commerciales sur 4 ans : 46 000 €

• part moyenne : 11,5 % (46 000/400 000)

  
  

❌ La moyenne dépasse 10 %

➡️ La SCI est assujettie à l’IS au titre de l’exercice N.

➤ Retour possible à l'IR l'année suivante (N + 1) :

- Hypothèse :

En N+1 :

• recettes civiles : 100 000 €

• recettes commerciales : 6 000 € (soit 6 %)

- Solution :

Le seuil de 10 % des recettes commerciales n’est pas dépassé au titre de l'année N + 1.

Par suite, comme conséquence de l'arrêt du Conseil d'Etat précité du 23/12/2025 :

✔️ il n'est pas nécessaire d'effectuer le test de la moyenne des recettes sur 4 ans

✔️ la SCI sera soumise à l'I.R. au titre de l'exercice N + 1

➤ À retenir

✅ La SCI est en principe translucide fiscalement (IR).

✅ Elle peut opter pour l’IS (option encadrée et révocable 5 ans).

✅ Elle devient obligatoirement imposable à l’IS en cas d’activité commerciale non accessoire.

✅ La tolérance des 10 % s’apprécie chaque année.

✅ Depuis l'arrêt du Conseil d'Etat du 23 décembre 2025, le passage à l’IS pour dépassement du seuil n’est pas irréversible.