STATUT FISCAL DU BAILLEUR PRIVÉ Dispositif « Jeanbrun » (LF 2026)

1. OBJET DU DISPOSITIF

La loi de finances pour 2026 a introduit au sein de l’article 31 du CGI un nouveau dispositif dit "dispositif Jeanbrun" permettant aux propriétaires bailleurs de pratiquer, 

à leur demande, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition (ou de revient) de certains logements donnés en location nue à usage de résidence 

principale. Cette déduction est imputable sur les revenus fonciers.

Précisions

• Le dispositif concerne exclusivement les revenus fonciers : il ne s’applique donc pas aux locations meublées, qui relèvent du régime des BIC.

• Il constitue une déduction de charges et non une réduction d’impôt.

• Il suppose donc que le contribuable relève du régime réel d’imposition des revenus fonciers.

•  Si après déduction de l'amortissement le bailleur constate un déficit foncier, ce déficit est imputable sur les autres revenus de son foyer fiscal, dans les conditions classiques.

       Tel n'est pas le cas du déficit constaté par un LMNP, lequel n'est pas imputable sur le revenu global.

• Les obligations déclaratives sont celles des revenus fonciers, moins complexes que celles des LMNP tenus à une comptabilité commerciale et au dépôt d'une liasse BIC;

• L'immeuble éligible au dispositif "Jeanbrun" étant loué nu, il n'est pas assujetti à la CFE, contrairement au cas du logement loué en meublé.

2. BAILLEURS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF "JEANBRUN"

Le dispositif bénéficient aux personnes physiques qui acquièrent, construisent ou réhabilitent un logement éligible, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (notamment SCI à l'IR).

Un non-résident en France peut bénéficier de ce dispositif dès lors qu'il est propriétaire d'un immeuble situé en France dont il retire des revenus déclarés en France et imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le dispositif "Jeanbrun" ne permet pas un investissement en démembrement de propriété, ni à l'origine, ni en cours d'engagement de location.

3. CONDITIONS DE SITUATION ET DE CONFIGURATION DES LOGEMENTS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF "JEANBRUN"

Le dispositif s’applique exclusivement à des logements situés en France, c’est-à-dire sur le territoire fiscal français, comprenant :

•  la France métropolitaine ;

• les départements et régions d’outre-mer (DROM).

Ces logements doivent, en outre, par renvoi des dispositions des i) et j) du 1° du I de  l'article 31 du CGI au 6° de l’article L 111-1 du code de la construction et de l’habitation être situés dans un bâtiment d’habitation collectif, c'est-à-dire un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés

Précisions :

• Le dispositif ne s’applique pas aux logements situés hors de France, y compris dans d’autres États membres de l’Union européenne.

•  Les collectivités d’outre-mer (COM) (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin, etc.) sont en principe exclues, sauf disposition expresse.

•  Le dispositif ne s’applique pas aux logements suivants même loués à usage de résidence principale, dès lors qu'ils ne répondent pas à la définition du bâtiment collectif d'habitation :

          * Maisons individuelles ne comprenant que deux logements superposés ;

          * Maisons individuelles jumelées, non superposées, édifiées en bande même au sein d'une copropriété.

• Une vigilance particulière est nécessaire pour les bâtiments mixtes (habitation/commercial) : pour être éligibles, ils doivent constituer un bâtiment d’habitation collectif, c’est-à-dire être à usage principal d’habitation et comporter plus de deux logements distincts partiellement ou totalement superposés. Seule la partie affectée à l’habitation, répondant à ces critères, est susceptible de bénéficier du dispositif.

4. LOGEMENTS ÉLIGIBLES AU DISPOSITIF JEANBRUN

Sous réserve de remplir les conditions indiquées supra § 2, le dispositif peut s'appliquer aux logements suivants :

4.1 - Logements neufs ou assimilés (CGI art. 31, I-1°-i).

Sont éligibles les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que les logements que le contribuable fait construire.

Précisions :

•  Le contribuable peut être maître d’ouvrage de l’opération.

• Le texte vise la construction réalisée pour son compte, le plus souvent par 

  des entreprises.

•  Lorsque le contribuable réalise lui même une partie des travaux, la valeur 

  de son travail personnel ne peut être prise en compte 

  dans la base amortissable.

4.2 - Logements anciens réhabilités (CGI art. 31, I-1°-j).

Le dispositif s’applique également aux logements anciens acquis qui font ou ont fait 

l’objet de travaux importants :

• soit des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (CGI art. 257) ;

• soit des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % 

  du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde.

  
  

Précisions :

•  Les travaux peuvent avoir été réalisés avant ou après l’acquisition.

•  Lorsque les travaux ont été réalisés avant son acquisition, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur achèvement.

•  Les travaux doivent correspondre à une véritable restructuration du logement 

  et non à de simples travaux d’entretien.

  
  

5. PÉRIODE D'APPLICATION DU DISPOSITIF

Le régime s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Pour les logements que le contribuable fait construire, la condition est appréciée à la 

date de dépôt de la demande de permis de construire.

Précisions :

•  Un permis de construire déposé avant le 21 février 2026 ne permet pas de 

  bénéficier du dispositif.

•  L’acte authentique d’acquisition doit être signé avant le 31 décembre 2028.

•  L’achèvement du logement peut intervenir postérieurement à cette date.

  
  

6. ENGAGEMENTS DU BAILLEUR.

Le bénéficie du dispositif est optionnel.

Une fois l'option exercée, les engagements suivants sont irrévocables.

6.1 - Engagement de location.

Le propriétaire doit s’engager à donner le logement en location nue pendant 

une durée minimale de neuf ans.

Précisions :

•  L’engagement est pris dans la déclaration de revenus (ou de résultats s'il s'agit d'une société) de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition.  

•  La location doit être effective et continue.

•  Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou 

  allié jusqu’au deuxième degré inclus. Toutefois, lorsque le logement appartient à une société, la location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, un parent ou allié jusqu'au 2ème degré d'un associé, cet associé est exclu du bénéfice de l'amotrissement.

6.2 - Engagement de conservation des parts sociales;

Lorsque le logement appartient à une société, le bénéfice du dispositif est subordonné à l'engagement des associés de conserver leurs parts sociales pendant la durée de l'engagement de location (v. supra 6.1). Cet engagement doit être joint à la déclaration de résultats de la société.

7. DÉLAI DE MISE EN LOCATION : DATE DE DÉBUT DU BAIL

La location doit débuter dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou dans les douze mois suivant l’acquisition si elle est postérieure.

A compter de la date de première mise en location effective du logement s'ouvre la période de location indiquée supra 6.1.

Précisions :

•  Le respect de ce délai est une condition essentielle du dispositif.

•  Une vacance locative prolongée après l’acquisition peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.

  
  

8. PLAFONDS DE LOYERS ET DE RESSOURCES DES LOCATAIRES À RESPECTER

Le dispositif est réservé aux logements affectés à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. De ce fait, la location doit respecter les plafonds de loyers 

et de ressources des locataires fixés par la loi.

Précisions :

 Les plafonds de loyers et de ressources applicables sont ceux des dispositifs :

•  Pinel, en cas de location intermédiaire ;

•  Loc'Avantage, en cas de location sociale ou très sociale.

Les ressources du locataire sont appréciées à la date de signature du bail.

Ces plafonds sont consultables sur le site https://monprojet.anah.gouv.fr/

9. MONTANT DE L'AVANTAGE FISCAL

Le dispositif Jeanbrun permet au contribuable de déduire des loyers provenant de l'immeuble, en plus des charges traditionnellement admises en déduction(intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc...) une somme correspondant à l'amortissement de l'immeuble.

Cet amortissement est fixé par un taux (v. infra 9.1) appliqué à une assiette de calcul (v. infra 9.2).

L'amortissement annuel est plafonné (v. infra 9.3).

9.1 - Taux de l'amortissement

Le  taux annuel de l'amortissement varie selon le type de logement loué et de location

Type d'immeuble	Secteur intermédiaire	Secteur social	Secteur très social
Logements neufs ou construits	3,5%	4,5%	5,5%
Logements réhabilités	3%	3,5%	4%

Précisions :

• L’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement ou 

  d’acquisition.

•  Le cumul des amortissements ne peut excéder la valeur amortissable du bien.

9.2 - Assiette de l'amortissement

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition du logement, sous déduction de la valeur du terrain qui est estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition.

Le taux d'amortissement indiqué supra 9.1 sera appliqué sur une assiette égale à :

Logement acquis neuf ou en VEFA	Logement ancien rénové par le contribuable
80% du prix d'acquisition (1)	80% du prix d'acquisition (1) + coût des travaux

(1) Le prix d'acquisition s'entend du prix net de frais. Les commissions d'agence,les émoluments du notaire, les droits de mutation et TVA immobilière devraient être exclus de l'assiette de l'amortissement.

9.3. - Plafond annuel de l'amortissement

Le montant total des amortissements est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal.

Ce plafond est porté à :

•  10 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis proviennent de logements loués en secteur social ;

•  12 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis  proviennent de logements loués en secteur très social.

Précisions :

•  Ce plafond est global pour l’ensemble des logements du foyer fiscal.

•  Il s’applique au cumul des dispositifs i et j.

10. REMISE DE L'OPTION FISCALE

Le bénéfice de la déduction suppose une option exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition (ou de la déclaration des résultats s'il s'agit d'une société). 

Cette option est irrévocable pour le logement concerné : v. supra 6.

En cas de non-respect de l’engagement de location, les amortissements pratiqués 

sont réintégrés dans le revenu foncier selon un mécanisme de quotient (cf CGI art. 31, I-1°-i) et j) pour les modalités de calcul de cette réintégration).

Précisions :

La remise en cause peut intervenir en cas de :

•  vente ou donation du logement en cours d'engagement de location ;

•  cessation de la location ;

•  non-respect des plafonds de loyers et de ressources (v. supra 8).

La reprise de l’avantage fiscal ne s’applique pas en cas de décès, licenciement ou 

invalidité du contribuable (classé en 2ème ou 3ème catégorie).

11. REVENTE DU BIEN: INCIDENCE DE L'AMORTISSEMENT SUR LA PLUS-VALUE

En cas de cession ultérieure du logement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est, en principe, minoré du montant des amortissements admis en 

déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI, conformément au III de l’article 150 VB du CGI.

Il en résulte que les amortissements pratiqués pendant la période de location ne sont 

pas sans effet lors de la revente : ils viennent, sauf exception, réduire le prix 

d’acquisition fiscal et, par conséquent, majorer la plus-value imposable.

Précisions :

•  Le dispositif ne permet donc pas de cumuler, sans correction, amortissement en phase locative et plus-value calculée sur le prix d’acquisition initial.

•  Il convient, lors du conseil donné au client, d’intégrer cette reprise indirecte de 

  l’avantage fiscal dans le calcul de rentabilité globale de l’opération.

•  La minoration prévue par l’article 150 VB, III ne s’applique toutefois pas à certains biens situés dans des résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées 

  ou handicapées, ou établissements médico-sociaux ou de soins de longue 

  durée, limitativement énumérés par le texte.

12. EXEMPLES PRATIQUES

CAS PRATIQUE 1 : absence de revente du bien

Un contribuable acquiert un logement neuf en juin 2026 moyennant le prix de 200 000 €, frais en sus. Cet appartement fait l'objet d'une location intermédiaire.

Le taux de l'amortissement est ici de 3,50% (v. supra 9.1).

L'assiette de l'amortissement est de 160 000 € (200 000 x 80%).

L'amortissement annuel sera de 5 600 € (160 000 x 3,50%).

A compter de la déclaration des revenus de l'année 2026, il pourra déduire chaque année jusqu'à la déclarations de revenus de 2053 un amortissement annuel de 5 600 €.

Pour les revenus de l'année 2054, il pourra déduire un amortissement résiduel 3 200 € correspondant au solde de la base amortissable.

Précisions :

– La durée d’amortissement s’étend ici sur 28 ans environ, ce qui excède largement la durée minimale d’engagement de location de 9 ans.

– À l’issue de l’engagement de location de 9 ans, le contribuable retrouve sa liberté : 

    ➡ il peut cesser de louer, vendre le bien ou l’occuper personnellement, sans remise en cause rétroactive des amortissements pratiqués.

– En revanche, en cas de cessation de la location après 9 ans :

    ➡ le contribuable cesse de bénéficier de l’amortissement pour l’avenir, faute de respecter la condition de location nue à titre de résidence principale ;

    ➡ la fraction d’amortissement non encore pratiquée est définitivement perdue.

– Si le contribuable poursuit la location au-delà de 9 ans, il peut continuer à pratiquer l’amortissement jusqu’à extinction de la base amortissable, sous réserve de respecter en permanence les conditions du dispositif (plafonds, location nue, etc.).

– En cas de revente du bien, y compris après l’expiration de l’engagement de 9 ans :

    ➡ les amortissements pratiqués viendront, en application de l’article 150 VB du CGI, minorer le prix d’acquisition, ce qui aura pour effet de majorer la plus-value imposable.

– Il en résulte que le dispositif procure un avantage fiscal immédiat (déduction annuelle), mais comporte une contrepartie différée lors de la cession.

CAS PRATIQUE 2 : revente du bien

Un contribuable acquiert un logement neuf en juin 2026 moyennant le prix de 200 000 € TTC, frais en sus. Cet appartement fait l’objet d’une location intermédiaire.

Le taux de l’amortissement est conséquent de 3,50 % (v. supra 9).

L’assiette de l’amortissement est de 160 000 € (200 000 € × 80 %).

L’amortissement annuel est de 5 600 € (160 000 € × 3,50 %).

À compter de la déclaration des revenus de l’année 2026, il déduit chaque année un amortissement de 5 600 €.

1. Première hypothèse : revente en 2036 (engagement de location respecté).

Le contribuable revend le bien en 2036 pour un prix de 260 000 €, après avoir respecté son engagement de location.

Dans cette hypothèse, aucune reprise des amortissements n’est opérée, ceux-ci étant définitivement acquis.

   ➡ Calcul de la plus-value :

Conformément à l’article 150 VB, III du CGI, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, soit de 2026 à 2035 inclus : 5 600 € x 10 = 56 000 €.

➡️ Détermination du prix d'acquisition corrigé du bien :

     → Prix d’achat T.T.C.. : 200 000 €

     → Frais d’acquisition (forfait 7,5 %) : 200 000 × 7,5 % = 15 000 €

     → Travaux (forfait 15 %) : 200 000 × 15 % = 30 000 €

     → Prix d’acquisition AVANT amortissement : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €

     → Déduction des amortissements (v. supra) : 56 000 €

     → Prix d’acquisition CORRIGÉ : 245 000 – 56 000 = 189 000 €

➡️Calcul de la plus-value brute :

     → Prix de vente : 260 000 €

     → Prix d'acquisition corrigé : 189 000 €

     →  Plus-value brute : 260 000 – 189 000 = 71 000 €

 Conclusion :

En cas de revente après respect de l’engagement :

• ✔ aucune réintégration fiscale

• ✔ mais une majoration de la plus-value imposable.

2. Seconde hypothèse : revente anticipée en 2034 (rupture de l’engagement de location pendant 9 ans)

Le contribuable revend le bien en 2034, avant l’expiration du délai d'engagement de location de 9 ans.

   ➡ 1ère incidence : réintégration fiscale (revenus fonciers) :

De 2026 à 2033 inclus, le contribuable a déduit : 5 600 € × 8 = 44 800 €

En application du mécanisme du quotient ce montant de 44 800 € est divisé par le nombres durant lesquelles le contribuable a amorti le bien, soit 8 ans.

On obtient un montant de 5 600 € (44 800 : 8).

Cette somme de 5 800 € est ajoutée au revenu global du contribuable au titre de l'année 2034.

Supposons que ce contribuable est assujetti à une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 % : il en résulte un impôt supplémentaire généré par ce montant de 1 680 € (5 600 x 30%)

Il devra acquitter un impôt complémentaire de 1 680 € × 8 = 13 440 €

 ➡ 2ème incidence : calcul de la plus-value brute.

Même résultat que dans le cas pratique 1 : 71 000 €.

Conclusion générale :

Le dispositif institué par l’article 31 du CGI offre au contribuable un avantage fiscal immédiat, sous la forme d’une déduction annuelle au titre de l’amortissement du bien loué, en contrepartie d’un engagement de location d’une durée minimale de neuf ans.

Toutefois, cet avantage n’est pas dépourvu de contreparties : en cas de rupture anticipée de l’engagement, les amortissements pratiqués font l’objet d’une réintégration dans le revenu foncier, selon le mécanisme du quotient, tandis que, dans tous les cas de cession, les amortissements demeurent pris en compte pour minorer le prix d’acquisition, ce qui a pour effet de majorer la plus-value imposable.

Il en résulte que ce régime fiscal s’analyse comme un dispositif d’optimisation à effet différé, dont l’intérêt doit être apprécié de manière globale, en tenant compte à la fois des économies d’impôt réalisées pendant la phase locative et des conséquences fiscales attachées à la sortie de l’investissement.